Regulamentação

A atividade imobiliária é regulamentada primordialmente por leis federais que disciplinam o direito de propriedade, as diretrizes e os instrumentos de política urbana, a atividade de incorporação imobiliária, o condomínio edifício, o parcelamento do solo e a locação de imóveis urbanos, bem como pelas leis municipais, que estabelecem as regras de uso e ocupação do solo, zoneamento e construção. Em relação ao meio ambiente, as legislações federal, estadual e municipal, de forma concorrente e suplementar, também exercem poder de regulamentação da atividade imobiliária, em especial no tocante ao licenciamento ambiental.O Código Civil disciplina, entre outros aspectos, a aquisição de bens imóveis. Com o objetivo de oferecer maior segurança às operações imobiliárias, os negócios que envolvem a aquisição da propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis, via de regra, devem ser realizados por meio de escritura pública lavrada em Tabelião de Notas, salvo nos casos em que a lei expressamente autoriza a utilização de instrumentos particulares, como ocorre nos casos de compra e venda de imóveis envolvendo o SFI e o SFH, dentre outros previstos em lei. Em ambos os casos, o Código Civil determina, contudo, que a efetiva transferência do direito de propriedade ao adquirente somente ocorre mediante o registro da escritura pública ou do instrumento particular, nos casos permitidos em lei, na matrícula do imóvel junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição competente, conforme a localidade do imóvel.

O Código Civil disciplina, entre outros aspectos, a aquisição de bens imóveis. Com o objetivo de oferecer maior segurança às operações imobiliárias, os negócios que envolvem a aquisição da propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis, via de regra, devem ser realizados por meio de escritura pública lavrada em Tabelião de Notas, salvo nos casos em que a lei expressamente autoriza a utilização de instrumentos particulares, como ocorre nos casos de compra e venda de imóveis envolvendo o SFI e o SFH, dentre outros previstos em lei. Em ambos os casos, o Código Civil determina, contudo, que a efetiva transferência do direito de propriedade ao adquirente somente ocorre mediante o registro da escritura pública ou do instrumento particular, nos casos permitidos em lei, na matrícula do imóvel junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição competente, conforme a localidade do imóvel.


Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária, regulamentada pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei de Incorporação), consiste na atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades, por meio de compromissos de venda e compra ou efetiva venda e compra de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, responsabilizando-se o incorporador pela entrega, em certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Dentre outros aspectos, a Lei de Incorporação disciplina os direitos e as obrigações do incorporador, incluindo:

  • obter todas as aprovações e autorizações dos órgãos competentes necessárias à implementação do empreendimento;
  • somente negociar a venda das unidades em construção após ter obtido o registro da incorporação na matrícula do terreno no Oficial de Registro de Imóveis;
  • indicar em todos os anúncios publicitários, material de comercialização do empreendimento e contratos de venda o número da matrícula imobiliária do terreno e o número de registro da incorporação na referida matrícula junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente;
  • indicar, nos documentos preliminares, o prazo para que o incorporador desista da realização do empreendimento;
  • supervisionar a construção do projeto previsto no contrato e de acordo com a aprovação concedida pelas autoridades governamentais;
  • obter o certificado de conclusão ("Habite-se") do empreendimento;
  • efetuar a especificação e instituição do condomínio edilício, para que cada unidade possa ter seu proprietário exclusivo, averbando-se a área construída do empreendimento
  • entregar ao adquirente as unidades concluídas, de acordo com as especificações contratuais, e transferir ao adquirente o direto de propriedade da Unidade, por meio da lavratura da escritura pública de venda e compra.


Patrimônio de Afetação e RET

De acordo com a Lei nº 10.931/04, é facultado ao incorporador, submeter a incorporação imobiliária ao regime do patrimônio de afetação e ao regime especial tributário (RET), que estabelecem diversos direitos e obrigações ao incorporador, resultando em maior proteção aos adquirentes das unidades imobiliárias e ao banco financiador da obra.

O patrimônio de afetação segrega o terreno, as obras nele realizadas, os recursos financeiros e todos os demais bens e direitos a ele vinculados do patrimônio do incorporador, os quais só poderão ser destinados à consecução e entrega desse determinado empreendimento imobiliário. Dessa forma, o empreendimento sujeito ao patrimônio de afetação será responsável tão somente pelas obrigações vinculadas a execução das suas obras e entrega das unidades prontas e acabadas aos adquirentes, não se comunicando com outros direitos, dívidas e/ou obrigações do incorporador ou de outras incorporações.

A partir de 01/01/2013, por força do artigo 4º da Medida Provisória 601/2012, para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual unificará os seguintes impostos e contribuições: 1,71% como Cofins, 0,37% como Contribuição para o PIS/Pasep; 1,26% como IRPJ; e 0,66% como CSLL.

Desde 2013 a Companhia afeta o patrimônio de todos os empreendimentos imobiliários. Não obstante, a Vitacon utiliza sociedades de propósito específico (SPEs) constituídas para a realização de empreendimentos imobiliários específicos, cujo objetivo é a total segregação dos direitos e obrigações de cada um dos empreendimentos imobiliários realizados pela empresa, reforçando a segurança do patrimônio de afetação e apresentando-se, também, como uma estrutura mais eficiente e transparente para os casos nos quais a empresa atua em parceria com terceiros.


Alienação Fiduciária

A Lei nº 9.514/97 instituiu a alienação fiduciária sobre imóveis com a finalidade de facilitar o financiamento imobiliário em geral. Com o mecanismo da alienação fiduciária, o credor detém a propriedade dos bens dados em garantia pelo devedor. De acordo com a Lei nº 9.514/97, mediante o pagamento integral da dívida ao credor fica automaticamente extinta a alienação fiduciária e o devedor passa a deter a propriedade do imóvel.

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