Incorporação Imobiliária

Modelo de Incorporação Imobiliário Brasileira

A atividade de incorporação refere-se à articulação do empreendimento imobiliário. A incorporadora identifica os melhores terrenos a serem adquiridos, desenvolve o projeto arquitetônico, promove seu lançamento e as ações de marketing, levanta o financiamento e coordena sua construção, assim como cuida para que a entrega seja feita dentro do prazo. As características de um empreendimento imobiliário, a abordagem de marketing e o processo de construção são diferentes de acordo com o perfil de renda do público alvo. Empreendimentos destinados a consumidores de médio e alto padrão, por exemplo, se diferenciam pela conceituação do produto, estilo de construção, pela gama de serviços e vantagens oferecidas em um determinado projeto, assim como pela localização privilegiada em regiões nobres das grandes cidades.

O mercado imobiliário no Brasil teve boa parte de sua história pautada pela grande volatilidade do ambiente econômico e regulatório do país. Ao longo dos anos a ausência e fraqueza de fatores primordiais como: estabilidade econômica, inflação alta, juros elevados, crédito e acesso ao financiamento imobiliário, arcabouço jurídico do setor e outros, impactaram severamente o desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil.

Em razão do longo período de grande carência de financiamentos tanto para a produção como para o comprador final, o mercado de incorporação imobiliária brasileiro desenvolveu mecanismos próprios para viabilizar a captação de recursos para a construção dos empreendimentos pelo modelo de autofinanciamento, o qual consiste na combinação de vendas antecipadas e financiamento próprio ao adquirente final. Essa característica confere dinâmica própria ao mercado brasileiro, diferenciando-o de outros mercados no mundo.

Dessa forma, as unidades são vendidas a partir do lançamento de um empreendimento, antes do início da construção. Até o término da construção, o incorporador recebe, em média, de 30% a 50% do valor total, a depender do perfil do empreendimento e do comprador. Com os recursos recebidos de forma antecipada, o incorporador diminui a necessidade de aporte de capital próprio ou a dependência de financiamento bancário.

Nesse cenário, a velocidade de vendas no período de lançamento torna-se um dos principais fatores determinantes da rentabilidade do empreendimento, assim como da exposição de capital necessária para viabilizar a construção. A capacidade de alavancar a venda das unidades no lançamento está intimamente ligada ao reconhecimento da marca e à credibilidade da incorporadora. Dentre os principais fatores determinantes, tem-se a pontualidade na entrega das obras, a qualidade do acabamento das construções e o adequado atendimento ao cliente comprador.

Hoje em dia, em virtude do maior interesse das instituições financeiras no financiamento imobiliário ao consumidor final, muitas companhias optam por transferir os recebíveis dos clientes para estas instituições após a entrega do empreendimento (processo conhecido como repasse), obtendo os recursos financeiros antecipadamente.


Visão Geral do Mercado Imobiliário

O Brasil possui um dos maiores mercados imobiliários da América Latina. Ainda assim, o setor demonstra grande potencial de crescimento devido ao aumento da disponibilidade de financiamento, crescimento populacional e expansão da renda familiar, entre outros.

Ao longo da última década, com a manutenção da estabilidade econômica e beneficiado pelo virtuoso ambiente econômico do período, foi iniciado um grande ciclo de desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil, pautado especialmente pelos seguintes fatores:

  • a maior oferta de crédito para o setor, tanto para o produtor, como para o próprio consumidor;
  • estabilidade econômica permitindo um maior nível de emprego e expansão do poder aquisitivo das famílias brasileiras;
  • redução da taxa básica de juros a níveis historicamente baixos;
  • instituição de mecanismos de fomento e incentivo ao mercado imobiliário, em uma tentativa de reduzir o déficit habitacional e permitir maior desenvolvimento do segmento, com a criação de programas de incentivo como o Minha Casa, Minha Vida.

A queda nas taxas de juros praticadas no Brasil é de extrema importância para o setor imobiliário, que tem entre suas características primordiais o alto volume de investimentos necessários para a execução dos empreendimentos e a amplitude de seu ciclo de negócios, já que do lançamento à efetiva entrega dos produtos há um intervalo de dois a três anos. Neste sentido, o cenário de incorporação recebeu grande impulso no período recente, como pode ser visto pelo aumento substancial no crédito imobiliário.

A este desenvolvimento do crédito se somam ainda as medidas de incentivo do setor público. O maior programa neste sentido é o Minha Casa Minha Vida, que, em dezembro de 2012, chegou à marca de 1 milhão de moradias entregues. Neste mesmo mês o governo federal também anunciou um pacote de medidas de apoio ao ramo de construção, desonerando a folha salarial (a contribuição de 20% para o INSS é substituída pela de 2% sobre o faturamento), diminuindo a alíquota do RET de 6% para 4% e aumentando o limite do "RET Social" (alíquota de 1% para imóveis de interesse social) para R$ 100 mil.

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