Crédito Imobiliário

Um dos pilares primordiais para o desenvolvimento do setor imobiliário é a capacidade e disponibilidade de crédito ao setor, bem como a segurança jurídica que permeia o processo de financiamento, fatores importantes no desenvolvimento do mercado e que contribuem de forma representativa na expansão da demanda por moradia nos últimos anos.

Atualmente, as fontes de recursos para o financiamento do setor são originadas, em sua maioria, via recursos disponibilizados pelo FGTS e também por meio do saldo dos depósitos em caderneta de poupança.

  • FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): contribuição obrigatória de 8,5% sobre a folha de pagamento dos empregados sujeitos a legislação trabalhista, administrado pela Caixa Econômica Federal (CEF).
  • Caderneta de Poupança: é a grande fonte primária de recursos para o financiamento do sistema habitacional, utiliza os recursos depositados em contas de poupança relativas às entidades que compõem o SBPE. O Conselho Monetário Nacional exige que ao menos 65% destes recursos devem ser destinados a operações de financiamento imobiliário, sendo 80%, no mínimo, relacionados a operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH, com o saldo sendo disponibilizado a demais modalidades de operações de financiamento imobiliário, contratadas a taxas de mercado.

Os mecanismos de financiamentos ao setor no Brasil são divididos entre o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e pela carteira de crédito hipotecária, exclusivamente destinada ao mercado imobiliário e sob gestão dos agentes de financiamento. Segue abaixo um breve descritivo das modalidades de crédito disponível no Brasil.

  • SFH (Sistema Financeiro Habitacional): criado em 1964, por meio de lei federal e regulado pelo Governo Federal, destina-se ao apoio na aquisição de imóveis residenciais no país. Os recursos para financiamento no âmbito do SFH são oriundos, principalmente do FGTS e dos depósitos em caderneta de poupança. Oferecem taxas de juros fixas mais baixas que as oferecidas no mercado, limitadas a 12% ao ano, com prazo dos contratos de financiamento variando entre 15 e 20 anos.
  • Crédito Hipotecário – Carteira Própria: além dos recursos direcionados ao SFH, a caderneta de poupança também é origem dos recursos a alocados nas carteiras próprias dos bancos e destinados ao financiamento imobiliário. Nessa modalidade, as taxas de juros praticadas e os valores financiados, acabam variando em função do comportamento do mercado, podendo ser mais elevados do que aqueles praticados pelo SFH.




Para que se possa utilizar o recurso do FGTS para o financiamento de imóveis, alguns requisitos são necessários:

  • Não possuir outro financiamento ativo no SFH
  • Não poderá ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana.
  • Valor da avaliação deve ser de até R$750.000,00 para os Estados de MG, RJ, SP e DF e de até R$650.000,00 para os demais Estados.
  • Destinar-se à moradia do titular.

Ao longo dos últimos anos, os mercados imobiliários e de construção alcançaram maior patamar de maturidade no Brasil, contudo ainda restrito na comparação com outros países emergentes e de perfil semelhante.



Fonte: Banco Central

Durante muito tempo foi permitido que os bancos brasileiros utilizassem boa parte dos recursos captados na caderneta de poupança para aplicação em títulos do Governo Federal, não se observando plenamente o percentual previsto originalmente. A partir de 2002, o BACEN estabeleceu um cronograma de enquadramento para os bancos, o que vem provocando um incremento substancial do montante de recursos disponibilizados para o mercado imobiliário.

Com isso, a competição por clientes se intensificou e as condições dos financiamentos bancários concedidos a empresas do setor melhoraram, com redução das taxas e extensão dos prazos para pagamento. Como consequência, desde o segundo semestre de 2005, o setor imobiliário apresentou sinais de aquecimento. De acordo com dados do BACEN, o financiamento para o setor cresceu 61,6% em 2005, em relação a 2004. Esse movimento de alta persistiu em 2006, tendo o volume de recursos destinados a financiamentos imobiliários crescido 98,0% em relação a 2005.

O quadro abaixo detalha o volume de crédito proveniente de instituições financeiras disponibilizado para empresas do setor imobiliário:

Unidades Financiadas Volume Financiado
Ano Número de Unidades Variação sobre

Ano Anterior

(em %)
Volume Financiado (em milhões de Reais) Variação sobre

Ano Anterior

(em %)
2005 61.123 13,6% 4.852 61,6%
2006 113.873 86,3% 9.340 92,5%
2007 195.900 72,0% 18.283 95,7%
2008 299.685 53,0% 30.032 64,3%
2009 302.680 1,0% 34.017 13,3%
2010 421.386 39,2% 56.198 65,2%
2011 492.908 17,0% 79.917 42,2%
2012 453.209 -8,1% 82.761 3,6%
2013 529.797 16,9% 109.178 31,9%
2014 538.347 1,6% 112.854 3,4%

Fonte: Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança - ABECIP

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